Novela DPH od 1. 7. 2025: nové definice staveb pro bydlení a sociální bydlení

Dne 1.7.2025 vstoupila v platnost novela zákonu o DPH č.461/2024 Sb., jenž přinesla změny v oblasti nemovitých věcí a stavebních prací. Dnešní článek se bude věnovat definicím staveb a souvisejícím sazbám daně pro bydlení. Novelou zákonu o DPH byl vložen také nový § 48a, který si také představíme. 

Základní informace

• novela zákonu o DPH č.461/2024 Sb.
• účinnost od 1.7.2025
• změny ustanovení týkajících se nemovitých věcí a stavebních prací
• § 48 – Nová definice stavby pro bydlení
• § 48a – Nová definice stavby pro sociální bydlení
• § 49 – Sazba daně u stavby pro bydlení

§ 48 Stavba pro bydlení

Nově představuje:

1. Stavbu bytového domu
2. Stavbu rodinného domu
3. Stavbu - sloužící k využití stavby bytového nebo rodinného domu nebo stavbu, jenž je zřízena na pozemku, který se stavbou bytového nebo rodinného domu tvoří funkční celek
4. Obytný prostor
5. Místnost užívaná spolu s obytným prostorem

Stavbu bytového/rodinného domu lze považovat pokud:

• je zapsána v základním registru územní identifikace, adres a nemovitostí RÚIAN
• není zapsána v RÚIAN, ale důvodně se přepokládá, že bude do tohoto registru zapsána

Není podstatné, jak je stavba zapsána v katastru nemovitostí,  rozhodující tedy je, jak je stavba zapsána v registru územní identifikace, adres a nemovitostí.

Stavba je dokončena dnem:

• nabytí právní moci kolaudačního rozhodnutí

nebo

• splnění podmínek k trvalému užívání stavby

Co si představit pod pojmem pozemek tvořící funkční celek?

1. pozemek musí být pevně spojen zemí se stavbou
2. slouží k provozu stavby 
3. slouží k plnění funkce stavby

§ 48a Stavba pro sociální bydlení

Nově představuje:

1. Stavbu bytového domu – víc než polovina podlahové plochy je tvořena prostorem pro sociální bydlení
2. Stavbu rodinného domu – podlahová plocha nepřesahuje 350 m²
3. Obytný prostor pro sociální bydlení – podlahová plocha nepřesahuje 120 m²
4. Ubytovací zařízení pro příslušníky bezpečnostních sborů/státních zaměstnanců
5. Školské zařízení pro výkon ústavní/ochranné výchovy
6. Internát školy samostatně zřízené pro žáky se zdravotním postižením
7. Zařízení pro výkon pěstounské péče 
8. Lůžkové zařízení hospicového typu

Do 30.6.2025:

Nesměl být v bytovém domě ani jeden byt větší než 120 m² – jinak nebyla splněna podmínka stavby pro sociální bydlení.

§ 49 Snížená sazba daně u stavby pro bydlení

Lze uplatnit u:

1. Stavebních a montážních prácí v souvislosti s výstavbou stavby pro sociální bydlení.
2. Stavebních a montážních prácí prováděných na stavbě, která neslouží pro bydlení, ale mění se na stavbu pro sociální bydlení. Např. přestavba výrobní haly na bytové jednotky.

! POZOR !

• Sníženou sazbu daně NELZE uplatnit u stavebních a montážních prací, jenž jsou prováděny na stavbě pro bydlení nebo stavbě pro sociální bydlení. A tímto se mění na jiný prostor, nevhodný k bydlení. Např. přestavba rodinného domu na muzeum. V tomto případě se uplatní základní sazba 21 %.

Příklad

1. Stavební firma CDF s.r.o. (plátce DPH) provádí stavební práce.
2. Investorské firmě ZYX s.r.o. (plátce DPH) má na zakázku postavit bytový dům v Praze za 45 000 000 Kč.
3. Bytový dům bude obsahovat 70% bytů s obytnou plochou do 120m² a 20% bytů nad 120m².
4. Zbylých 10% prostorů budou tvořit nebytové prostory.
5. Stavební firma vystaví investorské firmě fakturu v níž bude uveden údaj „daň odvede zákazník“. 

• Nově od 1.7.2025 účetní investorské firmy zaúčtuje tuto fakturu a vyměří z ní DPH ve snížené 12% sazbě.

• Do 30.6.2025 by byla investorská firma povinna ve faktuře rozdělit výstavbu bytů.
• Byty do 120 m² - uplatnění/vyměření DPH ve snížené 12% sazbě
• Byty nad 120 m² + nebytové prostory - uplatnění/vyměření DPH v základní 21% sazbě

Příklad vzorové faktury v přenesené daňové povinnosti

Definice bytového domu

• Bytový dům = stavba pro bydlení, ve které více než 50% podlahové plochy odpovídá požadavkům na trvalé bydlení, a její účel slouží k bydlení.
• stavební zákon č. 283/2021 Sb. 
• obsahuje více než 3 samostatné bytové jednotky
• součástí jsou společné prostory – např. sklepy, chodby, výtah
• mohou být součástí i nebytové prostory – např. obchody, kanceláře
• pro účely uplatnění snížené sazby daně musí být zapsán jako bytový dům do Registru územní identifikace, adres a nemovitostí RÚIAN

Definice rodinného domu

• Rodinný dům = stavba pro bydlení, která má jedno nebo více podlaží, nejvýše dvě nadzemní a jedno podzemní podlaží a podkroví.
• stavební zákon č. 283/2021 Sb. 
• více než 50% podlahové plochy odpovídá požadavkům na trvalé bydlení
• může obsahovat maximálně 3 samostatné byty
• mohou být součástí i nebytové prostory – např. garáž, sklep
• pro účely uplatnění snížené sazby daně musí být zapsán jako rodinný dům do Registru územní identifikace, adres a nemovitostí RÚIAN

Definice obytného prostoru

• Obytný prostor = součástí rodinného nebo bytového domu.
• stavební zákon č. 283/2021 Sb.
• určen k trvalému bydlení 
• skládá se z několika částí 
• části obytného prostoru tvoří např. obývací pokoj, kuchyň, koupelna, dětský pokoj
• nezahrnuje se sklep, garáž, technická místnost